Graficzna mapa odnośników Pyskowice.pl Wersja Polska English version Deutsch Version Version Française Biuletyn Informacji Publicznej - Urząd Miejski w Pyskowicach
  • Plan Miasta Pyskowice
  • Wirtualny spacer po Pyskowicach
  • Wybory samorządowe 2018
  • Pyskowicki Budżet Obywatelski
  • Działania proekologiczne
Zmiana numerów kont bankowych
Profil zaufany
Portal mapowy
Sprawdź jakość powietrza
Tereny inwestycyjne
Newsletter
Chcesz otrzymywać na swój adres email ostatnie aktualności oraz informacje o nadchodzących wydarzeniach?
Dopisz się do naszego newslettera!

Analiza rynku nieruchomości gruntowych

Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości udostępniona mieszkańcom Pyskowic

 

Urząd Miejski w Pyskowicach, we współpracy z firmą realexperts.pl sp. z o.o. (Warszawa-Gliwice), ma przyjemność udostępnić mieszkańcom Pyskowic, jako pierwsze miasto w Polsce, najnowsze opracowanie p.t. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości na rok 2017 – wersja 6.0.0. z dnia 11.05.2017 r.

 

Analiza wykonana została na zamówienie Urzędu Miejskiego w Pyskowicach przez firmę realexperts.pl sp. z o.o. (Warszawa-Gliwice) i stanowi aktualizację i kontynuację udostępnionej mieszkańcom Pyskowic pierwotnie w lipcu 2012 roku analizy na rok 2012, w kwietniu 2013 roku analizy na rok 2013, w marcu 2014 na rok 2014, a następnie w marcu 2015 na rok 2015.

 

Prace wykonane przez firmę realexperts.pl sp. z o.o. (Warszawa-Gliwice) objęły:

1. Budowę bazy informacji obejmującej ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości obejmująca nieruchomości będące przedmiotem obrotu na terenie Gminy Pyskowice za lata 2007-2016,
2. Sporządzenie przeznaczonej do upublicznienia w Internecie pełnej analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Miasta Pyskowice,
3. Budowę modelu wartości nieruchomości niezabudowanych na terenie Miasta Pyskowice, oraz w konsekwencji wykonania zadań powyższych, obejmują aktualnie w roku 2016 wykonywanie przez rzeczoznawców majątkowych firmę realexperts.pl sp. z o.o. wycen nieruchomości w formie operatów szacunkowych na potrzeby zadań gospodarki nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Pyskowicach.

 

1. Pełna baza informacji obejmująca ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych będących przedmiotem obrotu na terenie Miasta Pyskowice w latach 2007-2016


Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości będących przedmiotem obrotu na terenie Miasta Pyskowice w latach 2007-2016 a także sformułowanie jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji, dotycząca gruntów niezabudowanych oraz dokonanie szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości w bazie pod względem cech rynkowych.

W procesie opracowywania pełnej bazy danych informacji o nieruchomościach, dla wszystkich nieruchomości będących przedmiotem obrotu na obszarze miasta Pyskowice w latach 2007-2016, wykonane zostały m.in. następujące prace ustalające ceny, cechy rynkowe i warunki zawarcia transakcji:

• określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe),
• geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości (długość i szerokość geograficzna) oraz określenie stref odległości od centrum oraz innych punktów mających wpływ na wartość nieruchomości (m.in. oczyszczalni ścieków i wysypiska śmieci),
• określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją poszczególnych dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości,
• obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek nieruchomości,
• określenie dostępności wszystkich poszczególnych mediów (elementów uzbrojenia terenu: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, c.o., gaz) dla nieruchomości, na podstawie mapy zasadniczej w skali 1:2000,
• określenie stanu planistycznego nieruchomości w Studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej,
• określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych planistycznych stref ochronnych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.),
• określenie występujących ewentualnie na nieruchomości utrudnień i ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, ew. inne utrudnienia,
• określenie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów otoczenia uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości,
• określenie stawki VAT (0%/zw., 22/23%) charakteryzującej transakcję,
• określenie warunków zawarcia transakcji takich jak: sprzedający i kupujący: podmiot prywatny/podmiot publiczny, sprzedaż w drodze przetargu, sprzedaż na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej.

 

Powyższe oznacza, że firma realexperts.pl sp. z o.o. dla celów analizy rynku wykonała dla Miasta Pyskowice zestawienie i szczegółowy opis zarówno wszystkich cen transakcyjnych jak i wszystkich cech rynkowych dla wszystkich nieruchomości niezabudowanych będących przedmiotem obrotu na obszarze Pyskowic w okresie lat 2007-2016.

 

2. Pełna analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Miasta Pyskowice


W oparciu o wykonaną dla Miasta Pyskowice bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości została wykonana przez firmę realexperts.pl sp. z o.o. przeznaczona do upublicznienia pełna analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Miasta Pyskowice, zawierająca, m.in.:
• statystyki i wizualizacje kształtowania się cen transakcyjnych rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w Pyskowicach,
• analizę zmiany cen nieruchomości niezabudowanych w czasie, czyli kształtowanie się trendów zmian cen w okresie 2007-2016 oraz aktualizację wszystkich cen w Pyskowicach na rok 2016,
• określenie i zobrazowanie szczegółowego liczbowego wpływu wszystkich przeanalizowanych cech rynkowych na poziom cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach.

 

3. Model wartości nieruchomości niezabudowanych na terenie Miasta Pyskowice


W efekcie wykonanej analizy rynku nieruchomości został przez firmę realexperts.pl sp. z o.o. sformułowany, specjalnie dla Miasta Pyskowice, model wartości nieruchomości niezabudowanych, stanowiący formułę obliczeniową (czyli wzór), który stwierdza w sposób obiektywny i jednoznaczny związek pomiędzy przeanalizowanymi cechami rynkowymi nieruchomości a wartością nieruchomości. Pełna specyfikacja modelu dla wszystkich cech rynkowych nieruchomości została zawarta i opisana w analizie udostępnionej mieszkańcom Pyskowic.

Dzięki posiadaniu modelu wartości nieruchomości możliwe stało się obiektywne stwierdzanie wartości nieruchomości bezpośrednio na podstawie stwierdzalnych cech rynkowych nieruchomości. Uzyskany, w drodze zastosowania modelu wartości, wynik określenia wartości dla dowolnej nieruchomości, której cechy wpływające na jej wartość zostały uwzględnione w modelu, zależy jedynie od dających się stwierdzić i określić w sposób obiektywny cech rynkowych nieruchomości wg jednoznacznej, jawnej, upublicznionej formuły wartości.

Każdy mieszkaniec Pyskowic, który jest w stanie określić cechy rynkowe nieruchomości, stosując wyniki modelu wartości oraz procedurę opisaną w analizie, może dokonać jej wyceny, a w wypadku ustalenia takich samych stanów cech rynkowych nieruchomości uzyskane wyniki określenia wartości nieruchomości będą zawsze tożsame, niezależnie od tego kto dokonuje określenia wartości.

Rozbieżności w określeniu wartości mogą powstać jedynie z powodu rozbieżnego określenie stanów cech rynkowych nieruchomości. Jednocześnie postarano się aby ten problem został zminimalizowany poprzez całkowite wyeliminowanie z modelu jakichkolwiek nieprecyzyjnie określonych i cech ocennych typu: „dobry"/„słaby", które zawsze mogą być przyczyną sporów w ocenie i zastosowanie w modelu wyłącznie sprawdzalnych obiektywnych kryteriów typu ilościowego i jakościowego, jak: odległość mierzona w kilometrach, stwierdzanie stanów typu „występuje"/"nie występuje", „podłączona"/"nie podłączona" itd.

Uwzględniając te właściwości modelu wartości nieruchomości, takie jak:
• jednolitość zastosowanej bazy transakcyjnej oszacowania,
• jednolitość i obiektywność powiązania pomiędzy cechami rynkowymi i wartością nieruchomości zapewnianą przez model wartości,
• jednolitość i obiektywność zastosowanych kryteriów opisu cech rynkowych nieruchomości,
• metoda stwierdzania wartości poprzez zastosowanie stworzonego modelu wartości nadaje się w sposób szczególny do wyceny nieruchomości zwłaszcza dla wszelkich celów tzw. publicznoprawnych, dla których istotnym czynnikiem procesu określania wartości nieruchomości jest jego obiektywność i jednolitość a w efekcie minimalizacja obszaru możliwego sporu na styku organ-rzeczoznawca-obywatel.

 

Urząd Miejski w Pyskowicach rozważa udostępnienie w przyszłości on-linowej możliwości korzystania przez mieszkańców Pyskowic z modelu wartości, tak aby każdy mieszkaniec Pyskowic, jako pierwszego miasta w Polsce, mógł, poprzez wstawienie odpowiednich zobiektywizowanych cech swojej nieruchomości określić jej wartość na podstawie modelu wartości nieruchomości samodzielnie.

 

4. Wyceny nieruchomości dokonywane dla potrzeb Urzędu Miejskiego w Pyskowicach


Dzięki wykonaniu bazy informacji o transakcjach i cechach nieruchomości oraz pełnej analizy rynku nieruchomości skutkującej stworzeniem dla Miasta Pyskowice modelu wartości gruntów niezabudowanych, możliwe stało się wykonywanie dla potrzeb Urzędu Miejskiego w Pyskowicach wycen nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR), jako najściślej i najpełniej uwzględniającej wpływ wszystkich przeanalizowanych czynników (cech rynkowych) na wartość nieruchomości.

W związku z faktem, że analiza rynku i budowa modelu wartości dla potrzeb wyceny nieruchomości na obszarze Miasta Pyskowice dokonane zostało, zgodnie z §4.5. Rozporządzenia, w zw. z art. 161 ust. 2. Ustawy, czyli dla obszaru minimum jednej całej gminy, z uwzględnieniem wpływu wszystkich dostępnych cech rynkowych m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i wielkości, stanu i typu uzbrojenia oraz lokalizacji względem układu drogowego i dostępności do dróg itd., wyniki analizy rynku i zbudowany model wartości może być wykorzystany do wyceny wszystkich typów nieruchomości niezabudowanych mieszczących się w zakresie zmienności przeanalizowanych parametrów (cech rynkowych) oraz dla wszystkich celów szacowania przewidzianych prawem.

Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym (sporządzenie bazy informacji o nieruchomościach oraz wykonanie analizy rynku) najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości, owocuje w efekcie następującymi zaletami z punktu widzenia zarówno Urzędu Miejskiego w Pyskowicach, jak i mieszkańców Pyskowic właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości:
• wycena dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest stworzona baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;
• zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany i dokładny;
• zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku;

 

Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą jest uzasadnieniem zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości.
Przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku wykonywane są przez rzeczoznawców majątkowych firmy realexperts.pl sp. z o.o. operaty szacunkowe wyceny nieruchomości dokonywane dla potrzeb Urzędu Miejskiego w Pyskowicach.

 

Procedura szacowania nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) polega na:
1. Zbudowaniu bazy informacji o nieruchomościach obejmującej ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji i dokonaniu opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen wg jednolitych kryteriów opisu.


2. Wykonaniu poprzedzającej wycenę pełnej analizy rynku nieruchomości przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych, prowadzącej do zbudowania modelu wartości nieruchomości, czyli formuły obliczeniowej określającej w jaki sposób wartość nieruchomości w jest powiązana z poszczególnymi stwierdzalnymi cechami rynkowymi nieruchomości.


3. Stwierdzeniu cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną wg tych samych kryteriów, które zostały użyte do opisu nieruchomości w bazie informacji i analizie rynku.


4. Obliczeniu wartości nieruchomości, co polega na zastosowanie zbudowanego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości do nieruchomości szacowanej poprzez przyjęcie jako argumentów modelu stanów cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną.

 

Do każdego operatu szacunkowego wykonywanego przez rzeczoznawców majątkowych firmy realexperts.pl sp. z o.o., jako jego integralna część składowa załączana jest Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości tak aby właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, które są wyceniane dla potrzeb zadań gospodarki nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Pyskowicach, mogli się w sposób szczegółowy zapoznać z jej treścią.

Wygląd domyślnyZwiększ wielkość czcionkiWysoki kontrast
Logo Pyskowice
Materiały promocyjne
Dla seniorów
Ogłoszenia
Katalog firm
Gazeta lokalna
Informator Pyskowicki
PKPGTVBusKZK GOP

Komunikacja w Metropolii

Górnośląski Związek Metropolitalny

Śląski Związek Gmin i Powiatów Leśna Kraina Górnego Śląska

Związek Subregionu Centralnego

Śląska Karta Usług Publicznych
Wyślij kartkę